Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi ile taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, uygulamada sıkça birbirine karıştırılan ancak farklı mevzuat hükümlerine dayanan iki ayrı başlıktır. Bir taşınmazın hukuken edinilebilir olması, o taşınmazın vatandaşlık başvurusuna da esas alınabileceği anlamına gelmez. Aşağıda her iki başlığın genel çerçevesine değiniyoruz.
Taşınmaz edinimi bakımından temel düzenleme Tapu Kanunu'nun 35. maddesidir. 2012 yılında yapılan değişiklikle, geçmişte aranan karşılıklılık şartı kaldırılmış; bunun yerine, taşınmaz edinebilecek yabancı uyruklu kişilerin hangi ülkelerin vatandaşları olacağının idari bir kararla belirlenmesi esası benimsenmiştir. Bu nedenle bir kişinin taşınmaz edinip edinemeyeceği, öncelikle uyruğuna bağlı olarak değerlendirilir.
Miktar bakımından iki sınır öne çıkar. Yabancı gerçek kişiler ülke genelinde toplam otuz hektara kadar taşınmaz edinebilir. Ayrıca yabancıların bir ilçedeki toplam edinimleri, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz. Bu ikinci sınır kişiye değil bölgeye ilişkin olduğundan, tapu müdürlüğünce yapılan sorgulamada ilgili ilçenin doluluk durumu belirleyici olabilir.
Askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgeleri bakımından ayrı bir rejim uygulanır; bu alanlarda yer alan taşınmazların edinimi ilgili makamların iznine bağlıdır ve talep olumsuz sonuçlanabilir. Satış görüşmelerine başlanmadan önce taşınmazın bulunduğu bölgenin bu kapsamda olup olmadığının araştırılması, sonradan yaşanacak hak kayıplarını önler.
Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusu ise ayrı ve daha ayrıntılı bir usule tabidir. Bu yolda, mevzuatta öngörülen asgari değerde taşınmaz edinilmesi ve taşınmazın üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin taahhüdün tapu siciline işlenmesi aranır. Başvurunun dayanağını oluşturan uygunluk belgesi, doğrudan tapu işlemiyle kendiliğinden doğmaz; ilgili idare tarafından ayrıca düzenlenir.
Bu süreçte en sık gözden kaçan iki unsur, taşınmazın değerinin bağımsız bir değerleme raporuyla belgelenmesi ve ödemenin mevzuatın aradığı biçimde gerçekleştirilmesidir. Bedelin bankacılık sistemi üzerinden ve döviz alım belgesi düzenlenecek şekilde ödenmesi gerekir; nakit ödeme ya da usulüne uygun belgelenmeyen transferler, taşınmaz edinimi geçerli olsa dahi vatandaşlık başvurusunun reddine yol açabilir.
Taşınmazın niteliği de belirleyicidir. Her taşınmaz bu başvuruya konu edilemez; ayrıca aynı taşınmazın daha önce bir başka başvuruya esas alınmış olması ihtimali de araştırılmalıdır. Bu nedenle satın alma kararından önce tapu kaydı üzerindeki şerh ve beyanların incelenmesi önem taşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yürürlükteki mevzuat ile idari uygulama zaman içinde değişebilir. Uyruk, taşınmazın bulunduğu bölge, tapu kaydındaki durum ve ödemenin yapılış biçimi sonucu doğrudan etkilediğinden, somut bir işlem öncesinde belgelerin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekir.