Kira ilişkilerinde en sık tartışma yaratan başlıklardan biri, sözleşmenin yenilendiği dönemde bedelin ne ölçüde artırılabileceğidir. Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiraya verenin takdirine bırakılmış serbest bir alan tanımaz; yenileme dönemi artışı için bir üst sınır öngörür. Aşağıda, bu sınırın hangi ölçüte bağlandığına ve uygulamada hangi noktaların gözden kaçtığına genel hatlarıyla değiniyoruz.
Kanunun konuya ilişkin düzenlemesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağı esasına dayanır. Buradaki ölçüt, çoğu kişinin sandığı gibi bir önceki ayın enflasyon rakamı ya da yıllık enflasyon değildir; on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan ayrı bir orandır. Bu iki değer birbirinden belirgin biçimde ayrışabildiğinden, hangi verinin esas alındığı taraflar arasında sıkça yanlış anlaşılmaya yol açar.
2022 yılının Haziran ayında yürürlüğe giren geçici bir düzenlemeyle konut kiralarında artış oranı bir süre yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştı. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Dolayısıyla bugün hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemi artışı bakımından geçerli olan ölçüt, yeniden kanunun genel kuralı, yani tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, aşan kısım bakımından anlaşmanın geçerli sayılmayacağı kabul edilir.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, artış oranının hangi aya ait veriyle hesaplanacağıdır. Ölçüt, kira döneminin yenilendiği tarihten önceki son açıklanmış on iki aylık ortalama değişim oranıdır; bu nedenle sözleşmenin başlangıç ayı, uygulanacak oranı doğrudan etkiler. Aynı yıl içinde farklı aylarda yenilenen iki sözleşme için farklı oranların geçerli olması bu sebeple olağandır.
Sözleşme süresinin beş yılı doldurduğu durumlarda tablo değişir. Bu aşamadan sonra taraflar, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Kira tespit davası olarak anılan bu yolda hâkim; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler. Davanın hangi tarihe kadar açıldığının, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşıdığı da göz ardı edilmemelidir.
Kira uyuşmazlıklarında bir diğer usul başlığı, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasının aranmasıdır. Bu nedenle, artış oranına ilişkin bir anlaşmazlıkta doğrudan dava yoluna gidilmesi, sürecin başında usulden geri dönmesine yol açabilir.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmede yer alan artış hükmünün ifadesi, taşınmazın niteliği ve tarafların yazışmaları somut sonucu değiştirebileceğinden, kendi durumunuza ilişkin bir değerlendirme için ilgili belgelerin bir bütün olarak incelenmesi gerekir.